Safia BOUZIANE

il y a 5 jours5 min de lecture

Gestion locative : Les frais à prévoir lors de votre investissement

L'investissement locatif est une stratégie de plus en plus prisée par ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier durable et générer des revenus complémentaires. Cependant, avant de se lancer, il est crucial de bien comprendre les différents frais associés à ce type d'investissement. Qu’il s’agisse des frais d'acquisition, de gestion, de financement ou encore d’entretien et de rénovation, Gérance de France vous propose un balayage des frais à prévoir lors d’un investissement locatif.

Frais à prévoir pour votre investissement locatif

Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition représentent la première catégorie de dépenses à laquelle un investisseur doit faire face. Ces frais incluent principalement les frais de notaire et les droits d'enregistrement.

Dans l'immobilier neuf, ces frais sont généralement estimés à environ 6 % du prix de vente, tandis que pour l'immobilier ancien, ils peuvent atteindre jusqu'à 10 % en raison des taxes plus élevées.

Il est également important de prendre en compte les éventuels frais d'agence immobilière si l'achat est réalisé par l'intermédiaire d'un agent. Il n’existe aucune loi ou réglementation précise encadrant les frais d’agence. Dans la majorité des cas, les frais d’agence correspondent à un pourcentage du prix de vente du bien pouvant aller de 3 à 10 % du prix de vente.

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Frais de financement

Les frais de financement sont liés à l'emprunt immobilier contracté pour financer l'achat du bien locatif. Ces frais comprennent les intérêts d'emprunt, les frais de dossier bancaire, et l'assurance emprunteur.

L'apport personnel, bien que non obligatoire, peut influencer le taux d'intérêt proposé par la banque et donc le coût total du crédit. Dans certains cas, un apport couvrant au moins les frais d'acquisition peut être avantageux.

Il est également possible d'opter pour un crédit in fine, particulièrement adapté aux investissements locatifs, où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance.

Frais de gestion

La gestion locative, qu'elle soit assurée par le propriétaire ou déléguée à une agence, engendre des frais non négligeables.

La délégation à une agence immobilière permet de gagner du temps et de bénéficier de l'expertise de professionnels pour la recherche de locataires, la rédaction des baux, la gestion des loyers et des charges, ainsi que la gestion des éventuels conflits.

Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 6 % et 10 % des loyers annuels hors taxes. Il est important de noter que ces frais sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut alléger la charge fiscale de l'investisseur.

Impact fiscal des frais déductibles

Les frais de gestion locative sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut significativement réduire l'imposition du propriétaire bailleur. Pour bénéficier de cette déduction, il faut opter pour le régime réel d'imposition, qui s'applique automatiquement si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 euros. Les frais déductibles incluent les honoraires d'agence pour la gestion courante, la recherche de locataires, et la perception des loyers.

Dans le cadre d'une location nue, ces frais doivent être reportés sur la ligne 221 "Frais de gestion et d'administration du bien" du formulaire 2044. Pour une location meublée, tous les frais d'agence sont déductibles sous le régime réel. Cette déductibilité peut permettre de réduire significativement la base imposable. Par exemple, pour 12 000 € de revenus fonciers et 600 € de frais d'agence, la base imposable pourrait être réduite à 7 450 € après déduction de l'ensemble des charges locatives.

Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 6% et 10% des loyers annuels hors taxes
La déduction de ces frais peut entraîner une économie d'impôt substantielle
Il est crucial de bien documenter et justifier toutes les dépenses pour éviter les redressements fiscaux

Comparatif des taux de gestion locative

Les taux de gestion locative varient considérablement selon le type de prestataire et les services inclus. Les agences immobilières traditionnelles appliquent généralement des frais de gestion courante compris entre 6 % et 10 % du loyer annuel hors taxes, tandis que les sociétés de gestion en ligne proposent des tarifs plus compétitifs, souvent entre 3,9 % et 5 % du loyer mensuel.

En termes de mise en location, les agences traditionnelles facturent souvent l'équivalent d'un mois de loyer ou un pourcentage élevé (jusqu'à 100 %), alors que les agences en ligne offrent des frais réduits, allant de 50 % à 75 % du premier loyer.

Ces différences soulignent l'importance de comparer les offres en fonction des besoins spécifiques et du budget du propriétaire.

Services inclus dans les frais d'agence de gestion locative

Les frais d'agence immobilière couvrent un large éventail de services destinés à faciliter la gestion ou la vente d'un bien immobilier. Ces honoraires incluent généralement :

Estimation du bien : évaluation précise de la valeur du logement pour une mise sur le marché compétitive.
Promotion du bien : création et diffusion d'annonces sur des portails immobiliers, vitrines ou réseaux sociaux, souvent accompagnées de photos professionnelles ou visites virtuelles.
Organisation des visites : gestion des rendez-vous et présentation du bien aux potentiels acquéreurs ou locataires.
Filtrage des candidats : vérification des profils des acheteurs ou locataires pour garantir leur solvabilité et sérieux.
Négociation et suivi administratif : assistance dans les discussions sur le prix, rédaction des compromis de vente ou baux, et coordination avec le notaire ou autres institutions.
Gestion technique et comptable (en cas de location) : perception des loyers, révision annuelle, régularisation des charges, et aide à la déclaration fiscale pour les revenus fonciers.

Frais de rénovation et d'entretien

Les frais de rénovation et d'entretien sont cruciaux pour maintenir la valeur du bien immobilier et assurer le confort des locataires. Ces frais peuvent varier considérablement en fonction de l'état initial du bien et des exigences réglementaires, notamment en matière de performance énergétique.

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être partiellement financés par des aides de l'État et sont déductibles des revenus fonciers sous certaines conditions. Il est essentiel de distinguer les travaux déductibles, tels que les réparations et l'entretien courant, des travaux de construction ou d'agrandissement qui ne le sont pas.

En se renseignant et en planifiant soigneusement son investissement, l'investisseur peut éviter les surprises désagréables et s'assurer un revenu locatif pérenne. Spécialisée dans la gestion locative de logements et colocation, l’agence Gérance de France propose de vous accompagner grâce à des services destinés à faciliter la gestion ou la vente de votre bien immobilier.

Contactez-nous pour bénéficier de conseils personnalisés et faire de votre investissement locatif un succès.

FAQ sur l'investissement locatif

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Non, les frais de notaire sont réglementés par l'État et ne sont pas négociables. Ils varient selon que le bien est neuf ou ancien.

Puis-je déduire les frais de rénovation de mes revenus locatifs ?

Oui, sous certaines conditions, les frais de rénovation peuvent être déduits des revenus locatifs pour réduire l'impôt sur le revenu.

Comment réduire les frais de gestion locative ?

Comparer les offres des agences et négocier les tarifs peut aider à réduire les frais de gestion. L'auto-gestion est également une option, bien qu'elle demande plus de temps et d'effort.

Les frais d'assurance sont-ils obligatoires ?

Bien que l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ne soit pas toujours obligatoire, elle est fortement recommandée pour couvrir les risques non couverts par l'assurance du locataire.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, ajustée selon des coefficients locaux.

Sources :